Stima immobiliare: cos’è e quali sono i criteri dei periti

La stima immobiliare consiste nelle procedure che devono essere attuate per determinare il valore di un immobile da punto di vista prettamente commerciale.

La stima immobiliare si esplica attraverso la cosiddetta “perizia di stima” che attraverso una relazione esplichi compiutamente quali sono le caratteristiche dell’immobile, appartamento, villetta, terreno ecc., ne determini la consistenza, ne individui tutte le quote di pertinenza sia di proprietà sia condominiali se il bene è in un condominio, ed infine ne determini il valore di stima.

Stime sintetiche

Nelle stime sintetiche rientrano tutte quelle procedure che rientrano nei procedimenti individuati come “diretti” e basano la stima in riferimento e confronto con beni di consistenza o caratteristiche similari al bene in oggetto, per i quali si conoscono i relativi parametri e i prezzi di mercato.

I parametri che si considerano in una stima sintetica sono in genere quelli fisici e misurabili come l’area di un terreno, la superficie di un immobile e/o il suo volume e/o il suo numero di vani, il box e/o i magazzini di pertinenza, la destinazione urbanistica.

Oltre ai parametri fisici possono essere considerati pure quelli economici come i redditi catastali sia per terreni che per fabbricati, i canoni di locazione, il beneficio fondiario di un’azienda agricola. 

Le stime sono redatte in genere da esperti periti tecnici.

Stima immobiliare sintetica comparativa?

La stima sintetica comparativa esprime il più probabile valore di mercato che si ottiene utilizzando il criterio sintetico comparativo.

E’ chiaro che detto valore è quello, che secondo il perito, compete al bene in esame con riferimento al mercato in cui si opera.

Il valore è dipendente anche da altri fattori che nel gergo dei periti è definito “in condizioni normali” ovvero ci si riferisce al fatto che l’immobile deve essere subito disponibile e libero da persone e cose; non vi siano particolare condizioni di vendita e non sia gravato da urgenze indifferibili.

L’assenza di questi motivi ostativi ai fini della determinazione della stima, consente una stima iniziale su modello analitico, che comprende  notizie in riferimento all’ubicazione, alla modalità costruttiva di un immobile, ai dati catastali, allo studio del mercato della zona.

In pratica il perito stila una relazione nella quale inserisce tutte queste notizie descrittive delle caratteristiche del bene per giungere successivamente alla stima immobiliare sintetica e ne determina il più probabile valore di mercato.

Il procedimento di stima comparativa.

Alla perizia di stima immobiliare sintetica si perviene tramite un procedimento chiamato di stima comparativa.

Il tecnico in sintesi compara la sua relazione con le caratteristiche di cui al procedimento sopra richiamato per la determinazione del valore, e lo raffronta con le quotazione immobiliari che l’Agenzia delle Entrate  pubblica con riferimento alla zona geografica dell’immobile in esame, sempre in funzione delle sue “condizioni normali”.

Questo modo di procedere consente di pronunciare un valore al metro quadro rispetto alla  la superficie lorda dell’immobile.

Il metodo di stima sintetico comparativo, serve quindi a raggiungere nel modo più esatto possibile il valore di stima di un immobile che si desidera vendere o comprare.

In un successivo articolo ci soffermeremo su altri criteri che si considerano nel determinare il valore di stima di un immobile e che brevemente richiamiamo:

-Stima a Valore di mercato; -Stima a valore di costo; -Stima a valore di trasformazione;  -Stima a valore complementare; -Stima a valore di sostituzione.

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